Wenn Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, muss der Energieausweis des Hauses bereits bei der Hausbesichtigung vorgelegt und danach gefragt werden.
Potenzielle Mieter oder Käufer sehen so auf einen Blick den Energieverbrauch des Gebäudes. Aber wie liest man das Dokument richtig?
Ist die Immobilie ein Energiefresser oder Sparmeister: Um das herauszufinden, haben potenzielle Käufer oder Mieter bereits bei der Besichtigung das Recht, unaufgefordert Einsicht in den Energieausweis des Hauses zu bekommen. Mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. November 2020, das die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ablöst, sind nun nicht nur Verkäufer und Vermieter, sondern auch Makler dazu verpflichtet einen Energieausweis vorlegen. Doch was genau sagen die Zahlen auf dem Zertifikat aus und vor allem, mit welchen Energiekosten zu rechnen ist.
Energieausweis: Es gibt zwei Arten, zwischen diesen beiden Varianten zu unterscheiden :
1- Bedarfsbescheinigung:
Grundlage des Bedarfsausweises ist ein fachliches Gutachten darüber, wie hoch der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes bauartbedingt sein sollte. In die Bewertung fließen lediglich bauliche Aspekte wie beispielsweise die Gebäudehülle, die Art der Heizungsanlage oder die Qualität der Fenster ein.
2- Verbrauchsbescheinigung :
Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner eines Hauses. Dabei wird der gemessene Verbrauch aller Wohnungen des Gebäudes von mindestens drei Abrechnungszeiträumen verwendet.
Es gibt also nur einen Energieausweis für das ganze Haus, nicht für einzelne Wohnungen.
AUFMERKSAMKEIT
Aussteller von Energieausweisen müssen das Gebäude vor Ort oder mit geeigneten Fotos besichtigen. Angaben des Eigentümers müssen vom Energieausweisaussteller sorgfältig geprüft werden.
Im Zweifel darf der Energieausweis nicht ausgestellt werden, ansonsten drohen Bußgelder.
Die beiden Arten des Energieausweises im Vergleich:
unten Beispiele für Energieausweise:
So lesen Sie den Energieausweis:
Egal ob Verbrauchs- oder Bedarfskarte, das Dokument besteht immer aus fünf Seiten.
Auf der ersten Seite:
Käufer und Mieter finden allgemeine Informationen zum Gebäude wie die Adresse, die Anzahl der Wohnungen, das Baujahr des Gebäudes oder Informationen zu den wichtigsten Energieträgern für Heizung und Warmwasser.
der nach dem 1.10.2009 ausgestellten Energieausweise finden sich auf dieser Seite auch Aussagen zum Einsatz erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept.
Auch auf diesem ersten Blatt ist in einem Kasten vermerkt, nach welcher Methode der Energieausweis berechnet wurde – also ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt.
Auf der zweiten oder dritten Seite :
Energiebedarf auf einer Farbskala: Grün ist gut
Auf Seite zwei oder drei des Energieausweises können Mieter und Käufer anhand einer Farbskala von Grün bis Rot ablesen, ob es sich um ein besonders energieeffizientes Gebäude handelt oder ob die Immobilie nicht sehr sparsam mit Energie umgeht. Niedrigenergiehäuser zeichnen sich durch Werte im grünen Bereich aus, während ältere und unsanierte Gebäude durch hohe Werte im roten Bereich gekennzeichnet sind.
Auf der Skala gibt es Bewertungen von A+ bis H, die die Energieeffizienzklassen angeben. Diese Einstufungen sind auch mit Bedarfs- bzw. Verbrauchsparametern von 0 bis >250 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr verbunden
Auf einer Farbskala können Käufer und Mieter ablesen, wie hoch der Energiebedarf des Gebäudes ist. Grafik: bmwi
Energieeffizienzklassen: von H bis A+ was ist das ?
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Art der Gebäude in den einzelnen Klassifikationen:
Was ist KfW 40, 70, 85, ….?
Das Effizienzhaus Level 40, 55, 70 und 85
Die Werte 40 bis 85 definieren die unterschiedlichen Effizienzhausstufen. Je kleiner die Kennzahl, desto geringer ist der Energiebedarf der Immobilie. Als Vergleich dient ein Referenzgebäude, das die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt.
die Bank KfW kann diese Ebenen finanzieren ..
Ein Beispiel: Im Vergleich zum GEG-Referenzgebäude benötigt das Effizienzhaus 55 nur 55 % der Primärenergie. Zudem beträgt der Transmissionswärmeverlust nur 70 % des Referenzgebäudes. Die bauliche Wärmedämmung ist dadurch um 30 % besser.
Der Energieverbrauchs- und Energiebedarfsindex: Von 0 bis >250
Neben den Energieeffizienzklassen wird je nach Ausweistyp auch der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch angezeigt.
Die Farbskala zeigt immer zwei Werte: den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf für den Bedarfsausweis, den Endenergieverbrauch und den Primärenergieverbrauch für den Verbrauchsausweis. So sind die unterschiedlichen Werte zu verstehen:
AUFMERKSAMKEIT
Mit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen im Energieausweis neben den energetischen Kennzahlen auch die spezifischen CO2-Emissionen von Gebäuden angegeben werden.
Bei Bedarfsbescheinigung:
1- Der Endenergiebedarf: gibt die Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an, die das Gebäude jährlich benötigt. Dieser Wert muss auch in den Immobilienanzeigen stehen. Je kleiner, desto besser. Auch Daten wie Wandstärke, Isolierung oder Witterungsverhältnisse fließen in die Berechnung ein.
2- Die Primärenergie: Bedarf gibt an, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie im Gebäude zu erzeugen. Dieser Primärbedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Solarenergie (0). Dieser Wert ist besonders relevant für strombetriebene Heizsysteme: In einem Kohlekraftwerk muss beispielsweise zur Erzeugung von einem Kilowatt Strom eine Menge Kohle mit einem Energiegehalt von rund 2,5 Kilowattstunden verbrannt werden, da der Wirkungsgrad von solcher Kraftwerke liegt bei nur rund 40 Prozent. Das heißt, selbst wenn die Elektroheizung lokal emissionsfrei arbeitet, wird an anderer Stelle – nämlich im Kraftwerk – viel mehr Kohlendioxid freigesetzt als bei anderen Energieträgern. Der hohe Primärenergiefaktor für Strom rührt daher, dass auch heute noch gut die Hälfte des Stroms aus fossilen Energieträgern erzeugt wird.
Der Energieverbrauch ist auf Seite 2 des Bedarfsausweises aufgeführt. Quelle: bmwi
In der Verbrauchsbescheinigung:
1- Endenergieverbrauch: zeigt an, wie viel Energie pro Quadratmeter in den letzten drei Jahren durchschnittlich zum Heizen des Gebäudes benötigt wurde. Natürlich hängt der Wert auch sehr vom Verhalten der Bewohner ab. Der Endenergieverbrauch ist der Wert, der in Immobilienanzeigen angegeben werden muss.
2- Der Primärwert des Verbrauchszertifikats berücksichtigt die verwendete Energiequelle und ihre Kohlendioxidemissionen. Der Energieverbrauch wird mit einem festen Faktor für Strom (1,8) oder Solarenergie (0) multipliziert.
Aber Achtung: Bestimmte Energieträger wie Holzpellets erzeugen rechnerisch einen relativ geringen Primärenergieverbrauchswert. Wird eine solche Heizungsanlage jedoch in einem eher schlecht gedämmten Gebäude installiert, können der reale Verbrauch und damit die Kosten dennoch hoch sein.
Bei Verbrauchsnachweis ist der Energieverbrauch auf Seite 3 aufgeführt. Quelle : bmwi
Energiebedarf und -verbrauch sind nicht direkt vergleichbar
Die Verbraucherzentrale des Bundes warnt davor, dass die Energiebedarfskennzahlen der Bedarfskarte nicht direkt mit den Energieverbrauchskennzahlen der Verbrauchskarte gleichgesetzt werden können. Der Endenergiewert eines Verbrauchsausweises für ein und dasselbe Haus liegt im Durchschnitt rund 25 Prozent unter dem eines Bedarfsausweises. Wer verschiedene Ausweisarten vergleichen möchte, sollte daher laut Verbraucherzentrale das Gebäude mit dem Verbrauchsausweis eine Klasse niedriger und das Gebäude mit dem Bedarfsausweis eine Klasse besser einstufen.
Seite vier des Energieausweises:
enthalten Vorschläge zur energetischen Modernisierung der Immobilie.
Die Modernisierungsempfehlungen werden in den Energieausweis eingetragen. Typische Empfehlungen sind zum Beispiel Isolierung oder Modernisierung der Heiztechnik. Zusätzlich können die geschätzte Amortisationszeit und die geschätzten Kosten pro eingesparter Kilowattstunde Endenergie eingegeben werden. Die Modernisierungsempfehlungen bedeuten übrigens nicht, dass Eigentümer sie umsetzen müssen.
Ein reales Beispiel eines Energieausweises Seite 4 zeigt die Vorschläge, die Sie im Haus für den neuen Eigentümer nach dem GEG-Gesetz machen müssen.
Seite fünf:
listet einige Erklärungen auf. alle wichtigen begriffe auf den seiten 1 bis 4 werden erklärt. So wird der Energieausweis auch dann transparent, wenn Sie sich nicht intensiv mit der Energiethematik beschäftigen.
Wie können die zu erwartenden Heizkosten anhand der Daten der Verbrauchskarte berechnet werden?
Wer einen Verbrauchsausweis hat, kann relativ einfach seine zu erwartenden Heizkosten berechnen: In einem ersten Schritt wird die Wohnfläche der Wohnung mit dem Faktor 1,2 multipliziert. Diese vom Gesetzgeber aus Vereinfachungsgründen vorgesehene Regelung soll berücksichtigen, dass ein Gebäude auch Verkehrsflächen wie Treppenhaus und Kellerräume hat, die teilweise mitbeheizt werden. Dieser Wert wird wiederum mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multipliziert.
Rechenbeispiel: Für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in einem Haus mit einem Energieverbrauchskennwert von 150 KWh/(m²a) ergibt sich demnach folgende Berechnung: 50 x 1,2 x 150 = 9.000 KWh. Das ist der bei durchschnittlichem Heizverhalten in einem durchschnittlichen Jahr zu erwartende Verbrauch in Kilowattstunden. Je nach Heizungsart und Energieversorger lassen sich daraus die Heizkosten berechnen. Angenommen, die Wohnung wird mit einer Gastherme beheizt und liegt in einer mittelgroßen Stadt, so ist mit Heizkosten in Höhe von rund 700 Euro im Jahr zu rechnen – wenn man den Grundversorgungstarif des örtlichen Anbieters wählt. Wer einen preiswerteren Anbieter wählt, kann laut Gaspreisvergleichsportalen über 150 Euro einsparen.
Solche Berechnungen können freilich nur überschlägig sein. Insbesondere dann, wenn die Wohnung im Erdgeschoss über einem ungedämmten Keller oder in einem schlecht gedämmten Dachgeschoss liegt, dürften die Heizkosten deutlich höher ausfallen. Denn der Energieausweis gilt immer für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohneinheiten.
Bei einem Bedarfsausweis ist diese vereinfachte Rechnung nicht möglich.
Weitere Websites und Ressourcen:
- Energieausweis ▷ So lesen & verstehen Sie den Energieausweis richtig! (immowelt.de)
- Energy Performance Certificate: Why you should really read it. (polarstern-energie.de)
- Energy Performance Certificate – with example and sample (2023) (karaenke.com)
- Energieausweis: Werte richtig lesen und vergleichen (dein-heizungsbauer.de)
- Energieausweis: Was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus? | Verbraucherzentrale.de
- Energieausweis Werte – 5 Tipps zum richtigen Lesen (immoverkauf24.de)
- Energieausweis richtig lesen und verstehen (sanier.de)
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