Alle Augen sind auf das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) bzw. Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) gerichtet. Bisher ist nur der neue Name bekannt, die ersten wichtigen Punkte werden bis Ende Januar 2026 erwartet. Wie sich der rechtliche Rahmen für Sanierung und Förderung im Laufe des Jahres entwickeln wird, ist noch unklar. Wir geben Ihnen daher zu Jahresbeginn einen Überblick, da diese Themen für Immobilieneigentümer im Jahr 2026 von Bedeutung sein werden.
1. Änderung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird dieses Jahr geändert. Aktualisierungen und neue Regelungen für Sanierungen und Heizungsaustausch sind geplant. Wichtige Details werden bis Ende Januar erwartet, und das Bundeskabinett plant, die neue Verordnung bis Ende Februar zu verabschieden. Anschließend beginnt das parlamentarische Verfahren. Wann das Gesetz offiziell in Kraft tritt, ist noch unklar, der neue Name steht jedoch bereits fest: Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
2. Förderung
Alle Förderprogramme starten zu Jahresbeginn. Eigentümer können weiterhin Anträge für Energieberatung, Heizkostenzuschüsse, energetische Sanierungen und individuelle Sanierungsmaßnahmen einreichen. Bei den Heizkostenzuschüssen ist eine Änderung bezüglich Luftwärmepumpen zu beachten. Neben den Förderprogrammen des Bundes gibt es auch Fördermöglichkeiten der einzelnen Bundesländer.
- Alt:
Die Zuschüsse für Barrierefreiheit werden bald wieder verfügbar sein! Laut KfW können voraussichtlich ab Frühjahr wieder Anträge für das KfW-Programm 455-B gestellt werden. Da das Budget jedoch knapp ist, empfiehlt sich eine schnelle Antragstellung.
- Neu:
Das neue Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ wird voraussichtlich ab Sommer 2026 verfügbar sein. Zinsgünstige Darlehen sollen finanzielle Anreize für die Umwandlung nicht benötigter Nichtwohngebäude in Wohnraum bieten. Für 2026 sind 360 Millionen Euro Fördermittel vorgesehen; die Förderbedingungen werden derzeit noch ausgearbeitet.
- Nachträgliche Änderung:
Im Rahmen des Programms „Jung kauft Alt“ wurde das Energieziel für laufende Projekte rückwirkend geändert. Ab sofort akzeptiert die KfW auch für Anträge, die bis zum 23.10.2025 eingereicht werden, für geförderte Wohnimmobilien einen Energieeffizienzstandard von EH 85 EE anstelle des bisher geforderten Standards von EH 70 EE.
- Wichtig zu wissen:
Die Förderung ist eng an die GEG-Änderung gekoppelt. Eigentümer sollten sich daher auf mögliche Änderungen der Fördermittel im Jahr 2026 einstellen, insbesondere auf Kürzungen bei den Heizkostenzuschüssen.
3. Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Zwar könnten Änderungen durch die GEG-Änderung vorgenommen werden, doch einige Bundesländer drängen auf eine Verzögerung der Umsetzung. Es ist noch unklar, welchen Weg die Bundesregierung einschlagen wird. Im Koalitionsvertrag heißt es: „Wir nutzen die Flexibilität bei der Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) voll aus und setzen uns für eine Fristverlängerung ein.“ Die Richtlinie umfasst unter anderem standardisierte Energieausweise, die Pflicht zur Installation von Solardächern und die Anforderungen an emissionsfreies Bauen.
- Austauschpflicht für alte Heizkessel:
Immer weniger alte Heizsysteme unterliegen der Austauschpflicht, da die Technologie seit Jahrzehnten veraltet ist. Vor allem beim Kauf oder der Übernahme einer Immobilie mit einem hohen Renovierungsbedarf oder Leerstand sollten Sie auf Betriebsverbote für alte Ölheizungen, Gasheizungen und Holzöfen achten.
- Kommunale Wärmeplanung:
Die ersten Fristen für die kommunale Wärmeplanung laufen 2026 ab. Für Großstädte mit über 100.000 Einwohnern gilt die Pflicht ab Juli 2026, während kleinere Städte und Gemeinden bis Mitte 2028 Zeit haben. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies mehr Orientierung und Klarheit beim Austausch von Heizsystemen. Wärmepläne zeigen, ob es Anschlussmöglichkeiten an ein Fernwärmenetz gibt und wo das lokale Gasnetz erhalten bleibt bzw. gegebenenfalls abgebaut wird. Sobald die Wärmeplanung in Großstädten in Kraft tritt, gelten die Übergangsregelungen des Gebäudeenergiegesetzes für den Austausch von Heizungsanlagen nicht mehr. Wie künftige Heizungsanlagenerneuerungen reguliert werden, hängt von den Details und dem Zeitpunkt der GEG-Änderung ab.
- CO₂-Preis:
Der CO₂-Preis wird 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ liegen (2025 war er auf 55 Euro festgelegt). Heizen mit Gas und Öl wird daher voraussichtlich teurer: Die möglichen Preiserhöhungen betragen bis zu 3,2 Cent pro Liter Heizöl und bis zu 0,22 Cent pro Kilowattstunde Erdgas. Zahlungen aus dem Sozialen Klimafonds der EU sollen die sozialen Härten dieser Preiserhöhungen abfedern, doch die Bundesregierung hat hierzu noch keinen Klimasozialplan vorgelegt.
- Strom- und Gaspreis:
Gaspreis: 2026 ist keine spürbare Entlastung beim Gaspreis zu erwarten. Obwohl die Gasspeicherabgabe für Gaskunden abgeschafft wurde, steigen die Gasnetzgebühren fast überall.
Strompreis: Das Bundesumweltministerium rechnet für 2026 mit einer eher stabilen bis leicht rückläufigen Entwicklung des Strompreises für private Haushalte – mit regionalen und individuellen Unterschieden.
- Solarpflicht in NRW:
Jetzt auch für Dachsanierungen: Seit dem 1. Januar 2026 gilt die Solarpflicht in Nordrhein-Westfalen auch für Dachsanierungen.
Bei vollständiger Erneuerung der Dacheindeckung muss eine Photovoltaikanlage installiert werden. Es gibt zwei Ansätze zur Mindestgröße:
Bei der prozentualen Mindestgröße müssen mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche mit Photovoltaikmodulen bedeckt sein.
Bei der Pauschalregelung gelten folgende Leistungen als ausreichend, um die Solarpflicht zu erfüllen: 3 Kilowatt Peak für Wohngebäude mit maximal zwei Wohneinheiten, 4 Kilowatt Peak für Wohngebäude mit mindestens drei und maximal fünf Wohneinheiten oder 8 Kilowatt Peak für Wohngebäude mit mindestens sechs und maximal zehn Wohneinheiten sowie für Nichtwohngebäude.
- Änderung
des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG): Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) wird dieses Jahr überarbeitet. Der Gesetzentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie wird in den kommenden Wochen erwartet. Damit die Änderung von der EU-Kommission nach dem Beihilferecht genehmigt werden kann, muss sie noch in diesem Jahr verabschiedet werden. Nur so kann unter anderem die Photovoltaik weiter gefördert werden. Es dürfte sich einiges ändern: Wirtschaftsministerin Katherina Reiche hat beispielsweise bereits angekündigt, die feste Einspeisevergütung für neue Photovoltaikanlagen abzuschaffen. Die EU-Genehmigung für die bisherige Vergütungsregelung läuft Ende 2026 aus. Eine Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes soll daher Anfang 2027 in Kraft treten.
- Energieteilung:
Lokale Solarstromverteilung ab Juni 2026
Künftig können Hausbesitzer ihren Solarstrom unkompliziert an Nachbarn verkaufen. Dies wird ab dem 1. Juni 2026 durch das Energiewirtschaftsgesetz ermöglicht. Wer in seiner Nachbarschaft Solarstrom teilt, ist von vielen Verpflichtungen herkömmlicher Energieversorger befreit. „Energieteilung“ bietet Haushalten mit Photovoltaikanlagen somit eine neue, verlässliche Einnahmequelle. Dies steigert die Rentabilität der eigenen Anlage und kann die Stromkosten für Nachbarn senken.
- Trinkwasserverordnung:
Bleihaltige Trinkwasserleitungen endgültig verboten
Bleihaltige Trinkwasserleitungen sind seit dem 12. Januar 2026 endgültig verboten. Bleirohre, -abschnitte und -formstücke mussten bis zu diesem Stichtag entfernt oder stillgelegt werden.